English
Leier du privat og har fått problemer i ditt leieforhold? Da kan kanskje SiA hjelpe deg.
SiA tilbyr juridisk assistanse til studenter i Agder som får betydelige problemer med leieforholdet hos private boligutleiere. SiA har avtale med privatpraktiserende advokat, som vurderer om det foreligger et juridisk grunnlag for å gjøre noe. SiA betaler advokatkostnadene.
Send e-post til oss med en kort beskrivelse av hva saken gjelder og legg ved:
Vi formidler deretter kontakt med vår advokat.
Leie av bolig reguleres av husleieloven av 1999. Husleielovens regler er preseptoriske, dvs. at det ikke kan gjøres gjeldende vilkår er som mindre gunstige for deg som leier enn det som følger av loven.
Husleielovens bestemmelser gjelder selv om det ikke er inngått skriftlig leiekontrakt, vi vil imidlertid alltid anbefale at det kreves en skriftlig avtale.
Før du inngår leieavtale
Kontroller leieobjektet grundig ved visning.
Gå gjennom leieobjektet og kontroller om standarden er akseptabel. Dersom du oppdager forhold som ikke er akseptable, eller noe som er ødelagt, bør du notere dette og forhøre deg om utleier har planer om utbedring.
Sjekk om bad og kjøkken har god ventilasjon, og at det ikke foreligger muggsopp.
Sjekk om vinduskarmer og vinduer er i orden, vær spesielt oppmerksom på råte.
Fukt og lignende forekommer ofte i hjørner ved gulvet, spesielt i kjellerleiligheter, ta vekk møbler etc. dersom det er nødvendig for en inspeksjon.
Det eksisterer en god del utleieobjekter som ikke er godkjent for utleie. Slike leieobjekter kan være en brannfelle, dersom det eksempelvis ikke foreligger rømningsvei. Forhør deg derfor om boligen er godkjent for utleie. Dersom det er flere boenheter i samme bolig, kan dette være en indikasjon på at boligen ikke er godkjent for utleie, og du bør følgelig være noe varsom.
Foruten den fare det kan representere å bo i en ikke godkjent hybel/leilighet, står man også i fare for at bygningsmyndighetene, dersom forholdet blir avdekket, pålegger opphør av bruk midt i en leieperiode. Det kan i så fall medføre utflytting fra bopelen umiddelbart.
Ved inngåelse av leieavtalen
Avtale om leieforhold kan inngås skriftlig og muntlig. Imidlertid skal en avtale som er inngått muntlig settes opp skriftlig dersom en av partene krever det. Som nevnt anbefales det på det sterkeste at leieavtalen utformes skriftlig. Avtalen vil regulere dine og utleiers rettigheter og plikter. Ved en evt. konflikt vil det være klarere hva som er avtalt, og du vil således stå langt sterkere.
Dersom det ved visning ble avdekket mangler eller skader på leieobjektet bør du få utleieren til å anmerke dette i leiekontrakten. Man vil da unngå å bli stilt til ansvar for skadene i etterkant.
Såfremt utleier påtar seg å utbedre evt. feil eller mangler, bør man anmerke i leiekontrakten når dette skal gjøres.
Les leieavtalen grundig. Dersom noe er uklart bør du undersøke betydningen nærmere.
Det er to typer leieavtaler, tidsbestemte og tidsubestemte.
Tidsbestemte leieavtaler løper fra inngåelse av kontrakten frem til en på forhånd avtalt dato.
Det er ikke nødvendig å si opp en tidsbestemt leieavtale, idet denne som regel løper uten oppsigelsesadgang for noen av partene frem til den utgår.
Husleieloven setter i utgangspunktet begrensninger ved adgangen til å inngå tidsbestemte leieavtaler med varighet under tre år.
Enkelte utleiere tilbyr likevel tidsbestemte leieavtaler i perioden fra medio august til medio juni.
Dette gjelder spesielt utleiere som har hybelhus og lignende med flere boenheter. Disse leier ofte ut hyblene på såkalt sommerutleie.
Slike leieavtaler kan innebære en fordel for deg som ikke skal bo ved studiestedet i sommermånedene, idet man slipper å betale husleie for denne periode. Vær imidlertid oppmerksom på at tidsbestemte leieavtaler i mange tilfeller ikke har oppsigelsesadgang i leietiden. Detter er ikke alltid like gunstig. Man vil være rettslig forpliktet til å betale husleie frem til utgangen av leieavtalen, selv om man av ulike grunner ønsker å flytte. Krev derfor at kontrakten innehar en oppsigelsesklausul på en eller to måneder.
Tidsubestemte leieavtaler løper frem til en av partene sier den opp. Dersom ikke annet er avtalt løper det en oppsigelsestid på tre måneder fra utløpet av kalendermåneden.
Når flere går sammen om å leie en leilighet, hus, eller lignende, er det ikke uvanlig at utleier ønsker at kun en person står som ansvarlig leietaker. Dette bør man være svært varsom med, idet man vil kunne pådra seg ansvaret for den totale husleien dersom for eksempel andre velger å flytte uten å gjøre opp for seg. Det sikreste er at hver enkelt beboer inngår en egen avtale med utleier.
Dersom utleier kun aksepterer å forholde seg til en person, bør det inngås en egen avtale innbyrdes i kollektivet som sikrer den som står ansvarlig overfor utleier. Eksempelvis kan man opprette en egen konto med felles forskuddsleie på en eller to måneder, evt. for lik periode som oppsigelsestiden.
Videre bør man ha klare kriterier for de som velger å flytte ut før leietiden utgår.
Ved inngåelse av leieforholdet er det normalt å opprette en depositumskonto. Dette sikrer utleier ved leietakers sviktende evne eller vilje til å betale husleie og evt. kostnader til utbedring av noe som leietaker har skadet.
Depositum skal avtales i forkant, og kan følgelig ikke kreves av utleier etter at leieavtale er inngått. Depositumsbeløpet skal settes inn på en konto som opprettes i leietakers navn. Depositumet kan ikke disponeres av partene under leieforholdet.
Enkelte utleiere ønsker å unngå depositumsordningen ved å kreve to eller tre måneders forskudd på husleien. Det er det imidlertid ikke adgang til, og man bør være skeptisk til en slik ordning.
Leieforholdet i kontraktsperioden
Når du leier en bolig er utleieren i utgangspunktet fratatt rådigheten over leieobjektet. Dette betyr at utleieren i utgangspunktet ikke har tilgang tilboligen uten ditt samtykke. Du kan likevel ikke nekte å gi samtykke dersom utleier har saklig grunn for å besiktige boligen, men det skal være avtalt i forkant.
Selv om utleier i prinsippet er fratatt rådigheten i leietiden, betyr ikke det at du får en tilsvarende rådighet. Eksempelvis kan du ikke gjøre endringer, oppusning eller lignende uten samtykke fra utleier.
Det er ikke alt som oppdages på visning. Ved innflytting kan man oppdage avvik. Hvorvidt evt. avvik utgjør en mangel må bedømmes ut i fra hva som er avtalt, og hva som burde vært oppdaget ved visning.
Boligen skal være kontraktsmessig i hele leieperioden. Det betyr at dersom noe blir ødelagt, og det ikke skyldes deg som leietaker, kan dette utgjøre en mangel dersom det ikke blir rettet på.
Dersom det avdekkes en skade som må utbedres uten opphold, eksempelvis en vannlekkasje, har du som leietaker plikt til å melde fra til utleier omgående.
Når det avdekkes feil, er det viktig å være oppmerksom på at man har plikt til å reklamere innen rimelig tid fra det tidspunkt du oppdaget, eller burde oppdaget feilen. Reklamasjon bør skje skriftlig, og inneholde en spesifikasjon over hvilket forhold du mener representerer en mangel.
Dersom det foreligger en mangel kan du kreve at denne blir rettet. Såfremt mangelen ikke blir rettet kan du holde tilbake husleie, kreve prisavslag eller erstatning for ditt økonomiske tap.
Du kan imidlertid ikke holde tilbake mer i husleie enn det som kreves for å sikre at mangelen blir dekket. Man skal uansett være varsom med å holde tilbake husleie, idet utleier kan holde deg ansvarlig for misslighold, dersom forholdet likevel ikke representerer en mangel.
Dersom mangelen anses som vesentlig kan du heve leieforholdet. Ved hevning opphører avtalen umiddelbart, og du kan flytte ut uten hensyn til oppsigelsesfrister.